Права детей в сделке с недвижимостью

Права родителей по распоряжению имуществом несовершеннолетнего ребенка ограничены ст.37 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой родители не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества ребенка, сдаче его в наем (в аренду), в безвозмездное пользование или использовать в качестве залога при сделках, влекущих отказ от принадлежащих ребенку прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества ребенка.

Рассмотрим несколько вариантов:

Родители хотят продать квартиру, доставшуюся несовершеннолетнему ребенку по наследству.

Если родители просто хотят продать квартиру и использовать денежные средства, вырученные от продажи, в своих интересах, то такое распоряжение принадлежит ребенку на праве собственности недвижимостью невозможно в силу закона.

Но если родители, продавая квартиру, хотят приобрести квартиру большей площади, то в этом случае необходимо одновременно с отчуждением приобрести в собственность ребенка часть приобретаемой квартиры. При этом доля ребенка в приобретаемой квартире не должна быть меньше той, что принадлежала ему до проведения сделки.

Также, при продаже квартиры, принадлежащей частично или полностью ребенку, вы можете открыть счет на имя ребенка и положить на него денежные средства, вырученные от продажи квартиры. Но такое разрешение органов опеки и попечительства родители смогут получить, если у ребенка есть собственность на другое благоустроенное жилье, или он имеет права проживания и приватизации в другой квартире, а также при условии указания в договоре купли-продажи рыночной цены квартиры.

Приватизация жилья при участии несовершеннолетних.

Граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных Законом "О приватизации жилищного фонда в РФ" от 4 июля 1991 года N 1541-1 (в дальнейшем – Закон). Жилые помещения передаются в общую и долевую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних (статья 2 Закона). Причем, в договор приватизации включаются и несовершеннолетние, проживающие отдельно, но не утратившие право пользования данным жилым помещением. А для того, чтобы родители не стремились исключить детей из участия в приватизации с целью сохранить на будущее за детьми это право, в 1994 году введена часть вторая статьи 11 Закона, которая гласит: "Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия».

На основании ст.2 Закона жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органа опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.

В случае смерти родителей, а также в иных случаях утраты попечения родителей, если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние, в течение трех месяцев с момента утраты попечения родителей оформляются договоры передачи жилого помещения в собственность детям, оставшимся без попечения родителей. Договоры передачи жилых помещений в собственность детям, не достигшим возраста 14 лет, оформляются по заявлениям их законных представителей с предварительного разрешения органов опеки и попечительства или при необходимости по инициативе таких органов. Несовершеннолетние в возрасте от 14 лет до 18 лет заключают договор самостоятельно, но с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства. Причем, отказ в приватизации жилого помещения, если это помещение приватизируется только на несовершеннолетнего члена семьи, вообще Законом не предусмотрен.

Таким образом, сегодня действующее законодательство серьезно защищает права детей, и хотя, это порой вызывает недовольство родителей, вынужденных совершать массу дополнительных действий при совершении сделки с участием их детей, надо признать такое положение вещей правильным. Особенно, если помнить про огромное количество сделок, совершенных до 1996 года, при проведении которых права несовершеннолетних были грубо нарушены, и про соответствующее количество гражданских дел по признанию таких сделок недействительными, которые будут рассматриваться судами еще долго, т.к. иски о признании таких сделок недействительными могут быть предъявлены в течение 10 лет с момента совершения сделки.

Адвокат Галина Константинова
Адвокатская фирма «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР»

http://www.jurinform.ru/